Dans la suite de notre article « Attention aux opérations d’achat-revente d’immeubles ! » qui dressait un panorama des dernières jurisprudences sur ce sujet, intéressons nous aux conséquences fiscales d’une requalification en opération de marchand de biens.
L'administration fiscale, lorsqu’elle se penche sur les opérations d’achat-revente réalisées par des particuliers ou des SCI, peut-être amenée à considérer que l’opération en question n’entre pas dans le cadre de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais qu’elle s’inscrit en réalité dans une démarche commerciale.
Il s’ensuit alors pour le cédant, qui ne s’imaginait pas se retrouver dans une telle situation, des conséquences financières non négligeables, et parfois même insurmontables.
Tout d’abord, rappelons la différence de statut et donc de régime d’imposition qui existe entre les particuliers ou les SCI, et les marchands de biens.
Les premiers agissent dans un cadre patrimonial privé : ils doivent s’acquitter de l’impôt sur les plus-values immobilières de particuliers lorsqu’ils vendent un bien et réalisent à ce titre une plus-value. Nous verrons par la suite, dans le cadre d’un exemple concret, quel est le montant de l’impôt dû.
Les seconds sont des professionnels de l’immobilier, ce sont des commerçants sur le plan fiscal. Aussi, l’ensemble des profits générés par les opérations d’achat-revente qu’ils réalisent, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (désignés sous l’acronyme BIC).
Autre différence notable, à l’origine de nombreux redressements fiscaux, l’assujettissement des marchands de biens à la TVA immobilière, les particuliers et les SCI n'ayant pas en principe la qualité d’assujetti à la TVA lorsqu’ils cèdent un immeuble.
Voyons maintenant, à travers un exemple concret, les conséquences fiscales d’une requalification en opération de marchand de biens.
Imaginons une personne physique qui achète puis revend un immeuble, en générant à cette occasion un profit de 100.000 €.
En tant que particulier vendant un bien dans le cadre de la simple gestion de son patrimoine privé, le gain est imposé dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers au taux de 36,2% soit 36.200 € à payer au Trésor.
Pour rappel, le taux d’imposition forfaitaire des plus-values immobilières est de 19%, impôt auquel s’ajoute les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. D’où un taux d’imposition global de 36,2%.
En revanche, si la vente est requalifiée en opération de marchand de biens, le profit entrera dans la catégorie des BIC et sera imposé à ce titre au barème progressif de l’impôt sur le revenu. A cette imposition, pourront s’ajouter des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Ainsi, le taux d’imposition global pourrait atteindre 62,2% si le profit est imposé dans la tranche marginale d’imposition à 45%.
A ce rappel d’impôt, l’administration fiscale pourra ajouter des majorations de 10, 40 ou 80% selon les cas.
Soit un rappel d’impôt de 62.200€ dans le cas d’une imposition dans la tranche la plus haute, auquel pourrait s’ajouter une pénalité de 24.880€ (majoration de 40% pour manquement délibéré par exemple).
Autre conséquence, trop souvent oubliée, le rappel de la TVA.
Qui dit requalification en opération de marchand de biens, dit nécessairement application des règles fiscales relatives à la TVA immobilière et donc possiblement assujettissement de la vente à la TVA sur le prix total ou sur la marge selon la situation rencontrée.
Ainsi, pour poursuivre notre illustration, imaginons que le profit de 100.000 € résulte de la vente d’un terrain à bâtir. L’administration fiscale pourra assujettir la vente à la TVA et réclamer au cédant le versement de ladite TVA, alors même qu’elle n’a pas été mentionnée dans l’acte et donc que l’acheteur ne s’en est pas acquitté.
Il pourrait alors en résulter, si la marge est équivalente au profit, un rappel de TVA au taux de 20.000€, qui pourrait là encore être assorti des majorations évoquées ci-avant.
En outre, l’administration peut, dans ce type d’affaires, appliquer la procédure de taxation d’office, ce qui a pour conséquence de priver le contribuable des droits et garanties attachés aux procédures contradictoires, et d’inverser la charge de la preuve.
En effet, dans le cas d’une taxation d’office, il appartient au contribuable d’apporter tous éléments de preuve permettant de contester la requalification opérée par l’administration fiscale.
On voit donc, à travers cet exemple, que les conséquences financières d’une requalification peuvent être catastrophiques pour le vendeur.
Alors, comment ne pas se retrouver sous le feu de l’administration fiscale ?
En premier lieu, en agissant préventivement : si vous prévoyez de réaliser une opération d’achat-revente, interrogez un professionnel du droit, afin de sécuriser votre opération et si nécessaire, déclarez votre activité de marchand.
Le profit pouvant résulter de l’opération ne sera pas nécessairement moindre si vous vendez le bien en tant que marchand, et vous éviterez un redressement fiscal et les pénalités qui vont avec.
En second lieu, si l’opération a déjà eu lieu et que l’administration fiscale s’interroge sur sa qualification, ne faîtes pas l’autruche. Mandatez un avocat qui saura défendre vos intérêts et répondre aux demandes de l’administration.
NOTA BENE : La présentation du cas est ici extrêmement simplifiée afin de pouvoir être comprise par tous. Le montant des rappels d'impôts pouvant en réalité varier en fonction de nombreux paramètres qu’il est impossible de lister.
Pour lire l’article cité en introduction « Attention aux opérations d’achat-revente d’immeubles ! »